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  • long8產城發展研究中心 產城快評系列

  • 作者:long8集團資深咨詢師 黃遼東

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國有物業資產釋放價值的商業邏輯

智庫洞見      

       近日兩則重要的貨幣管理政策出臺,6月20日,中央政府網站發布消息稱7000億元“定向降準”,25日國開行消息,對貨幣化棚改政策做方向性調整,把棚改戶拆遷補償物由貨幣改為住房面積。

前者是放水,向實體經濟小微企注入流動性,配合穿透式監管,防止這些錢流入房地產市場。后者是節流,過去三四級城市地方政府把棚改政策當作融資通道,現在這個門道關閉了。國家貨幣增量將被引導到提高實體經濟發展方向。

01
資產使用價值“賤賣”

      筆者團隊近期承接多個國企轉型發展戰略規劃業務,客戶都要求提高物業資產收益。從多個國企資產結構看到,硬資產多為土地房屋,生產設備因產業轉型,形同廢鐵了。相對于巨量固定資產,其軟資產卻十分微薄。例如商標權,專利權,技術合作股權,產業服務平臺,文化IP等等幾乎沒有。這也是老牌實業國企的普遍情況。通俗講就是捧著金飯碗,沒有米下鍋。

      國有企業承擔著國有資產保全的社會責任?;毓絲⒏母鎦?,借國有和集體企業股份制改制,“順便”把資產賤賣的情況不可以再發生了。現在,資產不可以賤賣,但資產使用價值賤賣卻依然存在。從產權交易角度看國企資產,的確是一潭靜水。從資產使用價值角度看,這個深潭卻發生嚴重滲漏。如何把國有資產價值引導到合法、合規的市場方向,正是我們團隊這幾年主要的業務類型。

02
市場變化環境下經營能力的缺乏

      國企資產使用權被賤賣,倒未必牽扯到貪污腐敗。更多情況是因為國企在市場變化環境下缺乏經營能力,說具體是缺乏經營性人才。包括缺乏對市場競爭研究,對行業發展趨勢,對商業模式,對資產管理模式,對企業發展戰略管控的高層次人才。

      筆者從大型國企走向市場經濟大海,回望國企,對于資產及環境的管理態度十分認真。這是現在絕大部分私企做不到,更不愿意去做的。筆者對于國企資產管理態度很是敬重。但是面對充分競爭的市場,很多國企對于資產價值流失和折損卻懵然不覺。打個比方,你家在海邊的別墅,擁有無限海景,價格很高。但由于忙,三年五載都沒去打理,海景別墅很可能只剩下個鋼筋混凝土框架結構了。閣下的昂貴產權還在,但使用價值折損了,消失在無盡海風里。

03
存量資產應作為新業務系統載體

      筆者團隊主張,國企當順應市場環境與國家政策變化,及時調整自身發展戰略,組建新業務系統,用存量資產作為新業務系統載體,這是釋放資產價值的“最高段位”。

      顧慮缺乏經營人才嗎?退而求次,把物業資產拿出來,與經營高手企業實現資源對能力的互補互利合作,這也是很好的資產管理策略。可能有讀者會擔心,合作經營模式也會暗藏貓膩,發生資產價值流失。筆者認為有同行業經營平均利潤率作為參考,加上市場監管機制,作弊并不容易。何況資產估值方法已經規范,估值報告要被第三方金融機構接受才算合格,這就更難作弊。目前很多國企依然把閑置物業做單純出租,賺個“包租公”兼職“保安員”工錢,物業資產價值沒被合理釋放。

出租物業獲取資產性收益。自營或合營,獲取經營性收益。守著相同物業資產,兩種商業邏輯下的收益性質不同,經濟效益更是大不同。 

結語

        在國家層面,引導資金流向有效供給市場領域,為實體經濟提供發展動力。在國企層面,引導資產作為新業務體系經營載體,釋放合理價值,提高資產效益。這是“國家隊”打法。


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